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贷款/现金买房算术

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发表于 2016-9-13 18:32:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
贷款买房算术:
你贷款买房,首付20%,靠房租还清贷款后,得到的是100%。所以,你还清贷款后,首付赚500%。
30年贷款,假设(1)支出和收入持平,每年不亏不赚;(2)房价30年不涨。三十年你赚500%。那么,年增率是5^(1/30) = 1.0551 =》5.51%.  不是好买卖,不过是抗通膨。
如果是20年贷款,(1)支出和收入持平,每年不亏不赚;(2)房价不涨。年增率是5^(1/20)=1.083 8.3%, 这个已经是S&P500指数股的年增率。做到这一步,你才是赚到投股的平均值,你还累,所以这个是不够的。
15年贷款,支出和收入持平,年增率是(5)^(1/15)= 1.11 =>11%. 如果你能够拿到这个赚钱率,已经比投股的大部分好很多了。这样才值得。

现金买房出租算术:
假定投股指数回报10年平均值8%
Rental annual rate of return = (rent income - property tax - repair/operation expense ) / cash price
如果 annual rate of return > 8% (指数回报) , 你就比大部分人好很多了.
对于10万刀的房子, property tax加保险可以是5000刀, 如果每月租金是1000刀, 没有HOA及修理费.
1000*12 - 5000 = 7000
7000/100,000 = 7%
如果你害怕股市,7% 也不错了。
但是一般更换租客时,房子不赚钱,通常每5-10年有大修理,所以靠谱的房子年收益率是5-6%.

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